Bratislavský trh s bývaním na prelome rokov

Kto sledoval trh s nehnuteľnosťami v Bratislave počas posledných troch rokov, zažil skutočnú horskú dráhu. Po bezprecedentnom raste cien v rokoch 2021-2022 prišlo prudké ochladenie spôsobené nárastom úrokových sadzieb a ekonomickou neistotou. Kde sa nachádzame dnes, na jeseň 2025? Trh sa stabilizoval, no pod povrchom sa formuje nový, možno ešte vážnejší problém – akútny nedostatok nových bytov.

Čo sa stalo s cenami?
Aby sme pochopili súčasnosť, pozrime sa do nedávnej minulosti. Prudký nárast úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky (ECB) v rokoch 2023 a 2024 efektívne zastavil trh. Kupujúci stratili finančnú dostupnosť a mnohí zaujali vyčkávaciu pozíciu. Výsledkom bola nevyhnutná cenová korekcia. Ceny nehnuteľností v Bratislave klesli z absolútnych vrcholov v roku 2022 v priemere o 10 až 15 %. Nešlo o kolaps, ale skôr o návrat k reálnejším hodnotám.

Dnes, v októbri 2025, je táto korekcia za nami. Ceny našli svoje nové dno a počas posledných kvartálov vidíme opätovnú stabilizáciu. Kto čakal na ďalší výrazný pád, pravdepodobne sa nedočká. Prečo? Úrokové sadzby sa ustálili. Hoci sú stále vyššie, než na čo sme boli zvyknutí, kupujúci ich už akceptovali ako nový normál. Ceny stavebných materiálov a práce neklesli. Nový byt sa dnes jednoducho nedá postaviť výrazne lacnejšie. Mzdy v Bratislavskom kraji pokračovali v raste, čím sa čiastočne dobehla stratená kúpyschopnosť.

Tikajúca bomba nedostatku
Zatiaľ čo sa všetka pozornosť sústredila na ceny a hypotéky, developeri čelili vlastnej kríze. Kombinácia drahého financovania, vysokých nákladov na výstavbu a nízkeho dopytu v rokoch 2023 - 2024 spôsobila, že mnohí zásadne prehodnotili svoje plány.

Teraz, koncom roka 2025, začíname vidieť dôsledky. Počet skolaudovaných a odovzdaných bytov v Bratislave tento rok prudko klesá. Byty, ktoré sú dnes na trhu, sú väčšinou z projektov naplánovaných a spustených ešte pred krízou. Táto ponuka sa však rýchlo míňa. Problém je znásobený chronicky pomalými povoľovacími procesmi v hlavnom meste. Získať stavebné povolenie trvá roky. Aj keby developeri chceli dnes masívne začať stavať, reálne byty by sa na trh dostali až o 3 až 5 rokov. Vzniká tak nebezpečný paradox kedy sa ľudia sa prirodzene sťahujú do Bratislavy za prácou a vzdelaním. Odložená spotreba sa prebúdza. Počet dostupných nových bytov v nasledujúcich rokoch (2026-2027) bude hlboko pod úrovňou reálnej potreby mesta.

Čo to znamená pre kupujúceho na prelome rokov?
Nachádzame sa v unikátnom okne príležitosti. Ceny sú stále výrazne pod vrcholmi z roku 2022, no tlak na ich rast sa opäť zvyšuje. Ak dopyt (hoci aj mierny) narazí na extrémne nízku ponuku, ekonomická teória hovorí jasne - ceny porastú. Čakanie na ďalší pokles je v situácii hroziaceho nedostatku bytov veľmi riskantnou stratégiou. Keď je bytov málo, kupujúci si nemôžu dovoliť urobiť chybu. Dôležitejšie ako kedykoľvek predtým je investovať do projektu, ktorý si udrží hodnotu. To znamená zamerať sa na nehnuteľnosti v dobrej lokalite, v kvalitnom prevedení a od developera s dobrou reputáciou.

Stabilita pred búrkou?
Trh s bytmi v Bratislave na jeseň 2025 pôsobí pokojne a stabilizovane. Ceny sú predvídateľné a kupujúci majú po dlhom čase opäť istotu pri finančnom plánovaní. Pod týmto pokojným povrchom sa však varí problém nízkej ponuky. Dlhodobý dopyt po bývaní v hlavnom meste nezmizol. Zmizli však nové projekty. Tento nerovnovážny stav definuje trh pre kupujúcich na najbližšie roky - bytov bude málo a o tie kvalitné bude opäť záujem.